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**期主題：新房
“517新政”是本輪周期政策層面的一次重大轉(zhuǎn)變，對地產(chǎn)定調(diào)更積極。在全國切實做好保交房工作視頻會議上，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰強調(diào)，要“深刻認識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性”。會議在強調(diào)去庫存的同時，也強化了穩(wěn)需求的重要性。政策目的性強、可執(zhí)行性高，回歸到了上一輪周期（2014-2016年）自上而下的政策框架。因此，關(guān)于市場成交量的跟蹤和市場情緒反饋，在當前位置具備極其重要的意義。
為了實現(xiàn)對地產(chǎn)新房市場動向更高效、更全面的監(jiān)控，廣發(fā)地產(chǎn)研究團隊精心構(gòu)建了一套全方位的數(shù)據(jù)跟蹤體系，深度聚焦成交規(guī)模、價格走勢、庫存狀況以及推盤去化等關(guān)鍵維度，覆蓋指標數(shù)量達4600余個。為了給投資人提供高效、便捷的地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)獲取渠道，我們打造了“廣發(fā)地產(chǎn)小程序”。
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新房數(shù)據(jù)框架指南
1.
成交規(guī)模
新房日度成交
注：日度頻率，在“日度跟蹤”頁面查詢，每日18:00左右更新
該數(shù)據(jù)統(tǒng)計52城市房管局商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。網(wǎng)簽口徑數(shù)據(jù)是新房市場最前瞻的指標，但數(shù)據(jù)存在一定的季節(jié)性，且受到房管局工作日節(jié)奏的影響。觀察該指標時，一方面可以關(guān)注中期維度的同比增速，另一方面可以關(guān)注日均成交量的高頻數(shù)據(jù)。
2020-2021年指標處于歷史成交高位，日均成交115萬方，2022年日均成交量為83萬方，2023年上半年疫情平穩(wěn)轉(zhuǎn)段后日均成交量為86萬方，下半年市場下行，日均成交規(guī)模穩(wěn)定在70萬方。2024年上半年以來，日均成交規(guī)模為57萬方，“517”新政至今日均成交規(guī)模穩(wěn)定在66萬方。后續(xù)應持續(xù)觀察該指標的環(huán)比變化，以跟蹤市場景氣度。
新房成交面積同比
注：月度頻率，在“市場趨勢”頁面查詢，每月1號、15號左右更新
該數(shù)據(jù)呈現(xiàn)房管局（重點城市網(wǎng)簽口徑）、統(tǒng)計局（企業(yè)備案口徑）及百強房企（企業(yè)銷售業(yè)務(wù)口徑）3個口徑的新房銷售同比走勢，用于判斷市場增速趨勢。
根據(jù)歷史經(jīng)驗，三個數(shù)據(jù)口徑中，房企波動彈性最大，重點城市次之，統(tǒng)計局波動范圍最小。百強和房管局數(shù)據(jù)一般在月初更新，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)在月中更新，全國數(shù)據(jù)一般以統(tǒng)計局口徑為準。
新房分線成交面積同比
注：月度頻率，在“市場趨勢”頁面查詢，每月1號左右更新
該數(shù)據(jù)分線匯總52城房管局商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。通過城市分線，展示不同城市能級下的市場差異情況，了解市場分化趨勢。其中，一線城市樣本為4城，二線城市為16城，三四線城市為32城。
2.
價格走勢
新房住宅價格趨勢
注：月度頻率，在“市場趨勢”頁面查詢，每月15號左右更新
數(shù)據(jù)口徑為統(tǒng)計局公布的70大中城市商品住宅價格指數(shù)趨勢。新房價格方面大部分城市都是指數(shù)化數(shù)據(jù)，關(guān)注點主要是月環(huán)比和年同比趨勢。
3.
庫存狀況
庫存及去化周期
注：月度頻率，在“市場趨勢”頁面查詢，每月1號左右更新
該數(shù)據(jù)統(tǒng)計11城商品住宅短期庫存及去化周期，來源為房管局，考慮數(shù)據(jù)序列的連續(xù)性需求后樣本較少。
庫存數(shù)據(jù)本次周期相對穩(wěn)定，但由于成交規(guī)模下行，去化周期一路走高，超過2014年周期最高點。庫存去化周期的枯榮線經(jīng)驗水平約為12個月，一般庫存去化周期小于12個月，則新房價格有上漲壓力，而大于12個月則有下降壓力。
4.
推盤去化
推盤及銷供比
注：月度頻率，在“市場趨勢”頁面查詢，每月1號左右更新
該數(shù)據(jù)統(tǒng)計11城商品住宅推盤規(guī)模及銷供比（銷售規(guī)模/推盤規(guī)模），與庫存數(shù)據(jù)的口徑基本一致。銷供比是衡量當前銷售和供應關(guān)系的指標，參考指標位置為1x（100%），大于100%意味著銷售量大于供應量，市場處于消化庫存狀態(tài)，小于100%意味著銷售量小于供應量，市場處于積累庫存狀態(tài)。因此，該指標越高表明市場越好。
開盤去化率
注：月度頻率，在“市場趨勢”頁面查詢，每月1號左右更新
中指院新房周報統(tǒng)計13個重點城市新開盤去化率，數(shù)據(jù)口徑為開盤首周的去化率表現(xiàn)，用于觀察市場新房短期表現(xiàn)。
過去三年的中樞在40-50%區(qū)間。2021年為歷史去化高位，新盤去化率在60%-80%間波動，2022年起行業(yè)進入下行周期，去化率處于低位。自2024年3月以來，去化率隨政策出臺逐月修復。
新房市場跟蹤方法總結(jié)
2010年至今，廣發(fā)地產(chǎn)團隊逐步搭建起完善的新房市場跟蹤體系，從量、價、庫存、去化等多個維度，持續(xù)跟蹤新房市場的最新動態(tài)和分線城市的變化和表現(xiàn)。
當前量價拐點的跟蹤將對于觀察未來行業(yè)周期節(jié)奏、格局變化至關(guān)重要。這正是我們傾注最大心血維護數(shù)據(jù)體系的用意。
我們在選擇樣本時，力求數(shù)據(jù)口徑統(tǒng)一，并剔除異常數(shù)據(jù)，確保同環(huán)比數(shù)據(jù)的真實性和歷史周期的可參考性。
如有任何問題，歡迎各位投資人隨時聯(lián)系廣發(fā)地產(chǎn)團隊進行反饋交流。
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