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**期主題：新房
“517新政”是本輪周期政策層面的一次重大轉(zhuǎn)變，對(duì)地產(chǎn)定調(diào)更積極。在全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議上，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰強(qiáng)調(diào)，要“深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性”。會(huì)議在強(qiáng)調(diào)去庫存的同時(shí)，也強(qiáng)化了穩(wěn)需求的重要性。政策目的性強(qiáng)、可執(zhí)行性高，回歸到了上一輪周期（2014-2016年）自上而下的政策框架。因此，關(guān)于市場成交量的跟蹤和市場情緒反饋，在當(dāng)前位置具備極其重要的意義。
為了實(shí)現(xiàn)對(duì)地產(chǎn)新房市場動(dòng)向更高效、更全面的監(jiān)控，廣發(fā)地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)精心構(gòu)建了一套全方位的數(shù)據(jù)跟蹤體系，深度聚焦成交規(guī)模、價(jià)格走勢(shì)、庫存狀況以及推盤去化等關(guān)鍵維度，覆蓋指標(biāo)數(shù)量達(dá)4600余個(gè)。為了給投資人提供高效、便捷的地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)獲取渠道，我們打造了“廣發(fā)地產(chǎn)小程序”。
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新房數(shù)據(jù)框架指南
1.
成交規(guī)模
新房日度成交
注：日度頻率，在“日度跟蹤”頁面查詢，每日18:00左右更新
該數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)52城市房管局商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。網(wǎng)簽口徑數(shù)據(jù)是新房市場最前瞻的指標(biāo)，但數(shù)據(jù)存在一定的季節(jié)性，且受到房管局工作日節(jié)奏的影響。觀察該指標(biāo)時(shí)，一方面可以關(guān)注中期維度的同比增速，另一方面可以關(guān)注日均成交量的高頻數(shù)據(jù)。
2020-2021年指標(biāo)處于歷史成交高位，日均成交115萬方，2022年日均成交量為83萬方，2023年上半年疫情平穩(wěn)轉(zhuǎn)段后日均成交量為86萬方，下半年市場下行，日均成交規(guī)模穩(wěn)定在70萬方。2024年上半年以來，日均成交規(guī)模為57萬方，“517”新政至今日均成交規(guī)模穩(wěn)定在66萬方。后續(xù)應(yīng)持續(xù)觀察該指標(biāo)的環(huán)比變化，以跟蹤市場景氣度。
新房成交面積同比
注：月度頻率，在“市場趨勢(shì)”頁面查詢，每月1號(hào)、15號(hào)左右更新
該數(shù)據(jù)呈現(xiàn)房管局（重點(diǎn)城市網(wǎng)簽口徑）、統(tǒng)計(jì)局（企業(yè)備案口徑）及百強(qiáng)房企（企業(yè)銷售業(yè)務(wù)口徑）3個(gè)口徑的新房銷售同比走勢(shì)，用于判斷市場增速趨勢(shì)。
根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，三個(gè)數(shù)據(jù)口徑中，房企波動(dòng)彈性最大，重點(diǎn)城市次之，統(tǒng)計(jì)局波動(dòng)范圍最小。百強(qiáng)和房管局?jǐn)?shù)據(jù)一般在月初更新，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)在月中更新，全國數(shù)據(jù)一般以統(tǒng)計(jì)局口徑為準(zhǔn)。
新房分線成交面積同比
注：月度頻率，在“市場趨勢(shì)”頁面查詢，每月1號(hào)左右更新
該數(shù)據(jù)分線匯總52城房管局商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。通過城市分線，展示不同城市能級(jí)下的市場差異情況，了解市場分化趨勢(shì)。其中，一線城市樣本為4城，二線城市為16城，三四線城市為32城。
2.
價(jià)格走勢(shì)
新房住宅價(jià)格趨勢(shì)
注：月度頻率，在“市場趨勢(shì)”頁面查詢，每月15號(hào)左右更新
數(shù)據(jù)口徑為統(tǒng)計(jì)局公布的70大中城市商品住宅價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)。新房價(jià)格方面大部分城市都是指數(shù)化數(shù)據(jù)，關(guān)注點(diǎn)主要是月環(huán)比和年同比趨勢(shì)。
3.
庫存狀況
庫存及去化周期
注：月度頻率，在“市場趨勢(shì)”頁面查詢，每月1號(hào)左右更新
該數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)11城商品住宅短期庫存及去化周期，來源為房管局，考慮數(shù)據(jù)序列的連續(xù)性需求后樣本較少。
庫存數(shù)據(jù)本次周期相對(duì)穩(wěn)定，但由于成交規(guī)模下行，去化周期一路走高，超過2014年周期最高點(diǎn)。庫存去化周期的枯榮線經(jīng)驗(yàn)水平約為12個(gè)月，一般庫存去化周期小于12個(gè)月，則新房價(jià)格有上漲壓力，而大于12個(gè)月則有下降壓力。
4.
推盤去化
推盤及銷供比
注：月度頻率，在“市場趨勢(shì)”頁面查詢，每月1號(hào)左右更新
該數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)11城商品住宅推盤規(guī)模及銷供比（銷售規(guī)模/推盤規(guī)模），與庫存數(shù)據(jù)的口徑基本一致。銷供比是衡量當(dāng)前銷售和供應(yīng)關(guān)系的指標(biāo)，參考指標(biāo)位置為1x（100%），大于100%意味著銷售量大于供應(yīng)量，市場處于消化庫存狀態(tài)，小于100%意味著銷售量小于供應(yīng)量，市場處于積累庫存狀態(tài)。因此，該指標(biāo)越高表明市場越好。
開盤去化率
注：月度頻率，在“市場趨勢(shì)”頁面查詢，每月1號(hào)左右更新
中指院新房周報(bào)統(tǒng)計(jì)13個(gè)重點(diǎn)城市新開盤去化率，數(shù)據(jù)口徑為開盤首周的去化率表現(xiàn)，用于觀察市場新房短期表現(xiàn)。
過去三年的中樞在40-50%區(qū)間。2021年為歷史去化高位，新盤去化率在60%-80%間波動(dòng)，2022年起行業(yè)進(jìn)入下行周期，去化率處于低位。自2024年3月以來，去化率隨政策出臺(tái)逐月修復(fù)。
新房市場跟蹤方法總結(jié)
2010年至今，廣發(fā)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)逐步搭建起完善的新房市場跟蹤體系，從量、價(jià)、庫存、去化等多個(gè)維度，持續(xù)跟蹤新房市場的最新動(dòng)態(tài)和分線城市的變化和表現(xiàn)。
當(dāng)前量價(jià)拐點(diǎn)的跟蹤將對(duì)于觀察未來行業(yè)周期節(jié)奏、格局變化至關(guān)重要。這正是我們傾注最大心血維護(hù)數(shù)據(jù)體系的用意。
我們?cè)谶x擇樣本時(shí)，力求數(shù)據(jù)口徑統(tǒng)一，并剔除異常數(shù)據(jù)，確保同環(huán)比數(shù)據(jù)的真實(shí)性和歷史周期的可參考性。
如有任何問題，歡迎各位投資人隨時(shí)聯(lián)系廣發(fā)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行反饋交流。
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