今年7月，國務院印發(fā)《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》提供了老舊小區(qū)改造的新方向和政策支持。2019年至2023年，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)22萬個，惠及居民約1億人。
這些老舊小區(qū)大多建于20年前，在此期間，城市人口結構經(jīng)歷了顯著變化，同時人民對美好生活的需求也迅速增長。面對這些變化，老舊小區(qū)如何保持社區(qū)活力，確保新老居民都能享受到舒適和諧的居住環(huán)境？各地在建立和完善老舊小區(qū)長效管理機制方面進行了哪些有益的探索和實踐？如何使這些小區(qū)能夠與時俱進，實現(xiàn)持續(xù)更新和改善？
小發(fā)明、巧造景，破解“治水”難題
占地超過20公頃的超大型社區(qū)已經(jīng)儼然一個獨立小城，為了提升社區(qū)內(nèi)居民的生活品質(zhì)，一般都會設計公共水景、水系、園林、道路、公共健身設施。這類小區(qū)由于其大體量造成的管理難度，公共設施荒廢率會隨著樓齡增長呈上升趨勢，水系維護更是被視為一項復雜且具有挑戰(zhàn)性的任務。
而作為北京城區(qū)內(nèi)最大的項目，樓齡超過20年的富力城交出了令人滿意的功課。富力城整個小區(qū)被水域環(huán)繞，水系設施卻能在20年間歷久彌新，并成為社區(qū)亮點，這離不開物業(yè)公司一系列精細化管理和創(chuàng)新實踐。
“不用大老遠跑到公園去，我們小區(qū)樓下的水景和綠化就足夠我們享受自然美景了。”住在D區(qū)的李阿姨飯后下樓散步是她每天的例行公事，“這里的環(huán)境讓人感覺就像生活在一個大花園里。”
據(jù)悉，天力物業(yè)用自制的油膜虹吸過濾器定期對水體進行清潔，能在不換水的情況下，將落葉、油膜濾除，保持水質(zhì)清潔，防止藻類過度繁殖和其他污染問題。此外天力物業(yè)還收集水池底的淤泥，堆砌荷花池造景，既利用水生植物低成本地實現(xiàn)水系環(huán)境美化，又使水體得到自然凈化。
而作為小區(qū)一大特色的噴泉系統(tǒng)中，最亮眼的中央扇形噴泉，是天力物業(yè)用廢棄管道造景的成果。天力物業(yè)通過對噴泉泵、管道、噴頭等關鍵部件的檢查和更換，使噴泉系統(tǒng)在運行20年后的今天，依舊活力煥發(fā)。
北京富力城使用了二十年的水系景觀
從人治到數(shù)治，電梯的“抗衰”實錄
今年10月，廣州增城碧桂園鳳凰城有一批特殊的“老員工”正式退休——守護居民22年的電梯結束了他們漫長的職業(yè)生涯。“20多年了，這些‘老伙計們’能安然無恙地用到現(xiàn)在，已經(jīng)很了不得。”住在鳳凰城B區(qū)的業(yè)主表示。
據(jù)了解，正因碧桂園服務對于電梯巡檢和養(yǎng)護的顆粒度拆解到每天、每月、每季、每年，實現(xiàn)了從日常巡檢到年度大修的全方位覆蓋，此外，通過系統(tǒng)化的電梯數(shù)字化管理平臺，對電梯“全生命周期”的實時監(jiān)管，同步電梯的日常維保、巡檢情況、報事記錄和預防性故障維修等，實時監(jiān)督項目管理人員、電梯維保專業(yè)人員的日常作業(yè)、故障的及時響應和處理等，確保每一項維護工作都能得到有效執(zhí)行。
然而，隨著時光流逝和科技的日新月異，飽含歲月滄桑的“老伙計”各項機能均有所下降，難以負荷高效率的業(yè)主出行要求，是時候榮休了。“最近，經(jīng)過我們逐戶上門溝通業(yè)主簽票，20棟樓的480戶業(yè)主一致決策更換電梯，涉及金額514萬。”鳳凰城物業(yè)負責人胡經(jīng)理表示。現(xiàn)在這批“新的員工”已正式上崗，相信在物業(yè)跟居民的精心管理和維護下，它們將開啟更加安全、便捷的生活新篇章。
廣州增城碧桂園鳳凰城煥新電梯
歸家途中“議事廳”，小區(qū)公域煥新升級
根據(jù)《中華人民共和國民法典》的相關規(guī)定，涉及到小區(qū)公共設施的重大維修、更新、改造等事項，需要小區(qū)內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，才能進行。隨著社區(qū)的老化，居民議事的議題也隨之增多，但社區(qū)內(nèi)大量朝九晚五的上班族，難以參與議事，達成共識，因此老舊社區(qū)推進改造是難上加難。
如何讓忙碌的城市人愿意關注社區(qū)議題？
作為中國新城發(fā)展的典型“老小區(qū)”和學區(qū)房，無錫凱旋華庭聚焦業(yè)主歸家動線，交出了精彩的答卷。社區(qū)志愿者和碧桂園服務在業(yè)主歸家途徑上的小區(qū)舞臺、中心廣場、樓道、架空層等公共空間設計了7個服務站，讓業(yè)主在回家路上的不同“站點”實現(xiàn)多方議事，促成公共事務決策。
小區(qū)緊跟居民需求的變化，已經(jīng)共同通過了“設立專用童車停放區(qū)”“翻新籃球場”“開辟社區(qū)閱讀角”等公共空間煥新的提案。如今的凱旋華庭，樓棟門口整潔無阻，居民的日常生活也因此變得更加豐富多彩。
凱旋華庭的一位老業(yè)主感慨地說：“我們的小區(qū)不僅設施更新了，環(huán)境更美了，更重要的是，大家的心更近了。即便是老舊小區(qū)，我也住得舒適溫馨。”
凱旋華庭搭建的“樓下議事廳”
